公寓为什么不能买

公寓不能买的主要原因包括以下几点：

供应量过剩：

市场上公寓的供应量过大，导致供过于求，使得二手公寓难以出售。

税费高昂：

公寓交易涉及的税费较高，包括契税、营业税、土地增值税、个人所得税、印花税及其他手续费，这些费用加起来通常超过10%，而普通住宅的税费通常在1%-2%之间。

产权年限短：

公寓的产权年限一般为40年或50年，远低于住宅的70年产权，导致产权剩余时间较短。

落户难题：

许多公寓建在商业用地上，无法满足落户条件，影响家庭特别是有孩子的购房者的居住需求。

居住舒适度差：

公寓的居住密度高，通常一层有几十户，导致采光时间短、通风效果差，居住体验不如住宅。

水电费用高：

公寓通常使用商业用电和用水，价格比民用高，增加了居住成本。

金融属性差：

公寓的流动性差，难以转手，且银行对公寓的贷款政策较为严格，贷款成数和年限均有限制。

政策风险：

公寓的土地用途通常为商业用地，政策变动可能影响其居住和投资价值，如政府出台的限制商业用地转住宅用地的政策。

综上所述，公寓存在诸多不利因素，从投资角度和居住体验来看，购买公寓需要谨慎考虑。如果确实需要购买，建议选择位置优越、税费较低的新公寓，并仔细评估自身的居住和投资需求。