房屋土地如何评估

房屋土地的评估方法主要有以下几种：

市场比较法

定义：市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。

应用步骤：

广泛搜集交易资料，确定比较案例。

进行交易情况的修正。

进行交易时间的修正。

进行区域因素修正。

进行个别因素修正。

确定待估土地评估值。

收益还原法

定义：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。

应用公式：土地价格 = 土地纯收益 ÷ 土地还原利率。

成本逼近法

定义：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。

应用公式：地产价格 = 地产取得费 + 地产开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 地产所有权收益。

剩余法（假设开发法）

定义：剩余法又称假设开发法、倒算法等，是国际上较为流行的评估方法。是一种对具有发展潜能的地产进行估价的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未来房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑总费用、利息、利润之后所剩的余额即为地产价格。

应用公式：地产价格 = 房屋的预期总售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息。

路线价法

定义：路线价法是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

基准地价系数修订法

定义：基准地价系数修订法是利用基准地价和基准地价修订系数，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处的区域的平均条件相比较，并对照修订系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求出待估宗地在估价日期的价格的方法。

在进行房屋土地评估时，应根据评估对象的具体情况选择合适的评估方法，并进行相应的修正和调整，以确保评估结果的客观性和准确性。同时，评估过程中应遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果的科学性和可靠性。